בניית בניין בלימסול קפריסין

אנחנו גרים בלימסול, קפריסין, מאז מאי 2021.
אחרי שהתאקלמנו קצת והתחלנו להבין את הפוטנציאל של לימסול , עיר שנמצאת בתנופת צמיחה ומודרניזציה, עם הרבה חברות הייטק שמגיעות לכאן  , החלטנו שכדאי לעשות כאן השקעת נדל"ן.

אחרי חיפוש מצאנו הזדמנות וקנינו דירה להשקעה במרכז העיר. עשינו לה שיפוץ מלא, והדירה הושכרה בהצלחה למשפחה שעובדת בהייטק.

אחרי תקופה נתקלנו בדירה מאוד גדולה, חצי קומה, במיקום סופר מרכזי, שהוצעה למכירה במחיר מאוד נמוך ביחס לשוק. היינו הראשונים שראו אותה וישר הגשנו הצעה. במקור התכנון היה לעשות שיפוץ קטן ולהוציא גם אותה להשכרה כהשקעה, אבל בדיוק באותה תקופה העלו לנו את שכר הדירה בדירה שבה גרנו, והיא גם כבר הייתה קצת קטנה לנו. אז החלטנו לעשות שיפוץ יותר רציני ולעבור לגור בה בעצמנו.

בזמן שהיינו בעיצומו של שיפוץ הדירה שלנו, רומן, בעלי, שיתף אותי שיש לו מטרה חדשה בתחום הנדל"ן. מטרה שאפתנית, במיוחד עבור אנשים שלא הגיעו מהתחום, אבל כזו שהוא האמין שאפשרית.

כששאלתי אותו מה המטרה, הוא ענה בפשטות:
לבנות בניין מגורים בלימסול.

אני, כמובן, הייתי בטוחה שהוא צוחק.
אבל די מהר הבנתי שהוא רציני לגמרי 🙂

בשנת 2023, במשך כחצי שנה, רומן חיפש שטח במיקום מרכזי בלימסול ובמחיר הגיוני. חשוב לציין שזה לא היה פשוט בכלל  , מחירי הנדל"ן בקפריסין עלו משמעותית בשנים האחרונות, וגם לא היינו מוכנים להתפשר על מיקום שהוא לא פריים לוקיישן. כשעברנו לכאן בתקופת הקורונה, המחירים עוד היו נמוכים יחסית, אבל תוך שנה-שנה וחצי הם כבר זינקו.

אחרי חיפושים לא פשוטים, הוא מצא שטח שמאוד התחבר אליו, במחיר שנחשב לאטרקטיבי ביחס לשוק. מדובר בשטח של כ־450 מ"ר, ולאחר בדיקות הבנו שהוא מתאים להקמת בניין בוטיק קטן.

היה ברור לנו שלא נוכל לממן את הפרויקט רק מההון העצמי שלנו, ולכן רומן החליט לצאת ולחפש שותף לפרויקט. אני הכנתי מצגת מסודרת, והוא פנה למספר משקיעים פוטנציאליים שלדעתו הרעיון יכול לעניין אותם.

אני מודה שהייתי די סקפטית, אבל לשמחתי הוא הצליח למצוא שותף שהאמין בפרויקט והסכים להיכנס לשותפות של 50/50.

וככה, אחרי מציאת השותף, התחלנו את התהליך.

שלב ראשון: רכישת שטח בלימסול

חשוב לקחת בחשבון שרכישת שטח או דירה בקפריסין יכולה לקחת לא מעט זמן, לעיתים כמה חודשים, ובמקרים מסוימים אפילו חצי שנה.

אחרי חתימה על זיכרון דברים, יש לבצע בדיקות מקיפות על הנכס עם עורך דין ואדריכל, תהליך שלוקח בדרך כלל כשבועיים עד שלושה.

לאחר מכן, המוכר צריך להוציא Tax Clearance, אישור שמראה שכל המיסים והחשבונות על הנכס שולמו. זהו תהליך שיכול לקחת כחודשיים, ולפעמים אפילו שלושה, תלוי בחגים ובקצב העבודה (או במצב הרוח) של הקפריסאים.

אם אחד מהרוכשים אינו בעל דרכון אירופאי, יש צורך גם באישור מיוחד לרכישה. גם זה תהליך שלוקח בערך חודשיים, אך ניתן לבצע אותו במקביל להוצאת ה־Tax Clearance.

בנוסף, אם הרוכש מתכנן לקחת הלוואה בנקאית, צריך לקחת בחשבון זמן נוסף לאישור הבנק ולעיבוד ההלוואה.

רק לאחר שיש את כל האישורים, כולל ה־Tax Clearance, ניתן לקבוע תור ל־Land Registry (הטאבו הקפריסאי) לצורך החלפת בעלות. בלימסול, תור כזה דורש לרוב המתנה של חודש לפחות.

לעיתים לוקח זמן גם לקבוע פגישה במשרד הטאבו עצמו, והכנת החוזה המשפטי, שדורש סקירה ואישור של עורכי דין משני הצדדים, יכולה להאריך עוד יותר את התהליך עד שמגיעים להסכמה על כל התנאים.

במקרה שלנו, היה לנו הון עצמי מספק לרכישת השטח ללא צורך בהלוואה בנקאית, ולכן התהליך התנהל קצת יותר מהר מהרגיל.

בפברואר 2024 השטח עבר רשמית לבעלותנו ולבעלות השותף, וזה סימן את תחילתו של השלב המעשי הראשון בפרויקט.

שלב שני: תכנון הבניין עם הארכיטקט

לאחר רכישת השטח, נפגשנו עם האדריכלים שלנו כדי להתחיל להגדיר את חזון הבניין ולהניע את התהליך. כבר בשלב התוכניות הראשוניות היה צורך לקבל את רוב ההחלטות המרכזיות: גודל כל דירה, מספר הקומות, חלוקת החדרים, שטחי אחסון, מחסנים, חניות ועוד. לכן קיימנו מספר פגישות כדי לדייק את כל הפרטים ולהגיע לתכנון מדויק ומגובש.

האדריכלים שלנו הם זוג נשוי שהכרנו במקרה בגן משחקים זמן קצר אחרי שעברנו ללימסול, בכלל במטרה לקבוע פליידייט לילדים. תוך כדי שיחה גילינו שהם אדריכלים, וכשקנינו את הדירה הראשונה להשקעה, פנינו אליהם כדי לעבוד יחד. מאז נבנתה גם מערכת יחסים עסקית טובה: הם תכננו את השיפוץ של הדירה שלנו למגורים, ועכשיו ליוו אותנו גם בתכנון הבניין.

תהליך יצירת כל התוכניות והחומרים הנדרשים לבניין לקח כשלושה חודשים, ולאחר מכן המשכנו לשלב ההיתרים.

שלב שלישי: הגשת תוכניות כדי לקבל את האישור הראשון להיתרי בנייה

כדי להתחיל פרויקט בנייה בלימסול, יש צורך בשלושה אישורים: אישור תכנון, אישור הריסה (אם קיים מבנה בשטח) ואישור בנייה.

השלב הראשון בתהליך קבלת היתרי בנייה הוא אישור התכנון (planning permit) – הכולל את כל פרטי הבניין: גודל הדירות, חלוקת החדרים, חניות, מחסנים ועוד. זהו השלב שנחשב לארוך ביותר, שכן יש לעמוד בכל התקנות העירוניות והתב"ע (תוכנית בניין עיר), ולעיתים מדובר בסיבובים חוזרים של ריג'קטים מצד מחלקת התכנון. אצלנו, תהליך זה ארך כחמישה חודשים, זמן שנחשב מהיר יחסית, במיוחד עבור פרויקט קטן כמו שלנו.

בשנים האחרונות חלו שינויים בחוק הבנייה בקפריסין, במטרה לייעל ולהאיץ את תהליך קבלת ההיתרים – בעיקר דרך מערכת ממוחשבת בשם Ippodamos. השינויים כוללים אפשרות להנפקת היתרים במסגרת זמן קבועה של עד כ‑80 ימי עבודה עבור פרויקטים קטנים ובינוניים, הפחתת ביורוקרטיה במסמכים ושיתופי פעולה עם יועצים פרטיים המאשרים את תקינות הבקשה.

עם זאת, למרות הרפורמות הללו, תהליך קבלת היתר הבנייה עדיין נחשב ארוך ומורכב, ודורש סבלנות, עקביות ושיתוף פעולה צמוד עם הרשויות והיועצים השונים.

שלב רביעי: תכנון העיצוב של הבניין

לאחר קבלת אישור התכנון הראשון, התחלנו לעבוד עם הארכיטקטים על עיצוב כל הבניין – החל מאזור החנייה והלובי, דרך המחסנים ועד לכל דירה ודירה בפני עצמה. קיימנו מספר פגישות כדי לדייק בכל הפרטים ולהבטיח שהבניין יהיה לא רק פונקציונלי אלא גם אסתטי.

המטרה שלנו הייתה ליצור עיצוב מודרני ואיכותי, מבלי להפוך את הפרויקט ליוקרתי מדי, כדי לשמור על עלויות הבנייה במסגרת תקציבית סבירה.

לאחר קבלת ההחלטות על העיצוב הסופי, לקחנו את תוכניות הבנייה גם לחוות דעת מקצועיות נוספות – כולל חשמלאי וקבלן – כדי לוודא שאין שינויים טכניים שיש לבצע לפני שליחת התוכניות לאישור הסופי. שלב זה היה קריטי למניעת בעיות עתידיות ולהבטחת כך שהתכנון יתאים הן למציאות הבנייה והן לדרישות הרשויות.

שלב חמישי: פנייה לבנק לקבלת ליווי בנקאי

בשלב גיוס המשקיע, רומן ערך פגישות עם קבלנים כדי לקבל סדר גודל להערכת עלויות הבנייה. בשלב זה, כשהיו רק תוכניות ראשוניות וללא כתבי כמויות מדויקים, ההערכות היו כלליות מאוד – ונכונות לזמן הזה בלבד.

כשהגענו לשלב שבו יכולנו להתחיל לחפש קבלן, עלויות הבנייה עלו, וגם עם כתבי הכמויות המדויקים, ההצעות שהתקבלו היו גבוהות בכמה מאות אלפי יורו מהתכנון הראשוני. מחירי הדירות בלימסול זינקו אף יותר, ולכן מבחינתנו זה לא היה בעייתי במיוחד, אבל מכיוון שכבר מההתחלה ההשקעה הייתה גבוהה, החלטנו יחד עם השותף להכניס מימון בנקאי כדי לממן חלק מהבנייה.

קבלת מימון בבנקים בקפריסין אינה פשוטה, במיוחד עבור מי שאין לו ניסיון קודם בבניית בניינים ומתגורר במדינה רק מספר שנים. לכן החלטנו לפנות לאיש מקצוע שמתמחה בתיווך מול הבנקים – מישהו שמכיר את המערכת המקומית ויודע להציג פרויקטים מסוג זה בצורה שמעלה את סיכויי ההצלחה. תפקידו היה להכין את הפנייה, להציג את הנתונים שלנו לבנקים וללוות אותנו במשא ומתן על תנאי המימון. כמובן, ההצלחה אינה מובטחת מראש, ויש לשלם על השירות גם אם לא מתקבלת הצעה, אבל עבורנו זו הייתה הדרך היעילה ביותר למקסם את הסיכויים.

כעבור כחודש קיבלנו אישור ראשוני משני בנקים בתנאים מצוינים, והחלטנו להתקדם דרכם. התהליך כלל מספר חודשים של הגשת מסמכים, דיונים חוזרים על תנאי המימון והתאמות שונות עד להגעה להסכמה מלאה. בסופו של דבר, באוקטובר 2025, חתמנו על אישור המימון הסופי מול הבנק – ציון דרך משמעותי שהקנה לנו את הבטחון להתחיל את השלב המעשי של הבנייה.

שלב שישי: קבלת הצעות מחיר מקבלנים

בזמן שהמתנו לאישור הסופי להיתר הבנייה ולאישור המימון מהבנק, התחלנו לפנות לקבלנים כדי לקבל הצעות מחיר לבניית הבניין. בשלב זה חשוב להכין מסמך מפורט ומקיף שמפרט כל פרט ופרט בעבודות הבנייה – מהיסודות ותשתיות, דרך חיפויים, חשמל ואינסטלציה, ועד ללובי, חדרי אחסון, חניות וגמר הפנים של הדירות. מסמך כזה מאפשר לכל קבלן להעריך בצורה מדויקת את עלויות החלקים השונים ולתת הצעת מחיר כוללת. ככל שהמסמך מדויק יותר ומכיל את כל הדרישות, כך קל יותר להשוות בין ההצעות ולקבל החלטה מושכלת.

רומן ישב על המסמך הזה ימים ולילות, כדי לוודא שכל פרט קטן נכלל ושכל הציפיות מול הקבלן יהיו ברורות לחלוטין. לאחר שקיבלנו הצעות ממספר קבלנים, כולל חברות גדולות ומוכרות, החלטנו ללכת דווקא על הקבלן שביצע עבורנו את שיפוץ שתי הדירות הקודמות שלנו. מדובר בקבלן מקומי, מקצועי ואמין, ובשלב שבו אנחנו מתחילים פרויקט ראשון שאין לנו בו ניסיון, היה לנו חשוב שיהיו לצידנו אנשים מוכרים ואמינים, שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות.

שלב שביעי: מציאת מפקח בנייה

למרות האמון המלא שלנו בקבלן ובארכיטקטים, הבנו שחובה להעסיק גם מפקח בנייה מקצועי. מדובר במישהו שיהיה נוכח לאורך כל התהליך, יבדוק שהעבודות מתבצעות לפי התוכניות, ברמה הנדרשת, ויוכל לשמש כמתווך בינינו לבין הקבלן במידה ויופיעו בעיות או אי-בהירויות.

בסופו של דבר אנחנו יכולים להגיע לאתר לבדוק את ההתקדמות, וגם הארכיטקטים עוקבים אחרי העבודה, אבל אין לנו את הידע המקצועי לוודא שכל פרט באמת מתבצע כמו שצריך, לפי התוכניות, ובאיכות שאנחנו מצפים לה.

רומן מצא מפקח בנייה ישראלי שהיו לו חיבור טוב איתו, והחלטנו להתקדם איתו. המפקח שלנו יבטיח שהפרויקט יתנהל בצורה מסודרת, יעזור לנו לקבל החלטות נכונות בזמן אמת, ויעניק שקט נפשי לגבי כל שלב בתהליך הבנייה.

שלב שמיני: אישור הריסה והתחלת ההריסה

לאחר החתימות מול הקבלן, מפקח הבנייה ואישור המימון הבנקאי, המתנו לאישור ההריסה של הוילה הישנה שהייתה בנויה על השטח שלנו. בדצמבר 2025 קיבלנו את האישור, ובינואר – מיד אחרי חג המולד, התחלנו בעבודות ההריסה.

שלב תשיעי: המתנה לאישור הסופי והתחלת הבנייה

כרגע אנחנו נמצאים בשלב הזה 🙂 בתקווה גדולה, במהלך חודש ינואר 2026 נקבל את האישור הסופי והאחרון, וברגע שזה יקרה נוכל להתחיל את הבנייה בפועל. משך הבנייה המשוער הוא כשנה וחצי, והציפייה היא לראות את הבניין שלנו צומח מיום ליום.

אם אתם מתעניינים בהזדמנויות להשקעות נדל"ן בקפריסין, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר – נשמח לשתף מהניסיון שלנו ולעזור להתחיל מיזם דומה וגם לקשר לאנשי מקצוע בתחום. 

יש לנו גם קבוצת וואטסאפ להשקעות נדלן בקפריסין – מוזמנים להצטרף – קישור לקבוצה