קניית נכס חדש לעומת נכס יד שנייה בקפריסין

השקעה בנדל"ן בקפריסין הפכה לאופציה מבוקשת בשנים האחרונות, הן עבור משקיעים והן עבור רוכשים פרטיים המעוניינים במגורים באי. מתוך הניסיון שלנו בלימסול, רכשנו שתי דירות – אחת להשקעה ואחת למגורים. שתי הדירות היו נכסים יד שנייה שנרכשו במחירים נמוכים ביחס לשוק ועברו שיפוץ מלא. הודות למחיר הרכישה הנמוך, התשואה מהנכס להשקעה הייתה גבוהה מהממוצע, כאשר התשואה הריאלית בקפריסין נעה בדרך כלל בין 5% ל-6%.

עם זאת, השוק הקפריסאי חווה תנופת בנייה משמעותית, וכיום ישנה כמות רבה של דירות חדשות בתהליך בנייה. בעוד שכיום הרבה מהזרים שוכרים דירות יד שנייה, בעתיד הקרוב (כשנתיים-שלוש קדימה), יתכן כי ההיצע הגבוה של דירות חדשות יגרום לכך שהעדפה של שוכרים תיטה לכיוון נכסים חדשים על פני נכסים ישנים.

כדי לסייע לכם להבין את ההבדלים בין רכישת נכס חדש לבין רכישת נכס יד שנייה, נפרט את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות ונציין את הנקודות המרכזיות שיש לקחת בחשבון.

קניית נכס חדש

1. רוב הפרויקטים נמכרים "על הנייר" (Off Plan) – כלומר, הדירות נמכרות עוד לפני שהבנייה הושלמה, ולעיתים אף בשלבים מוקדמים מאוד של התכנון.
2. תשלום מדורג בהתאם להתקדמות הבנייה – בניגוד לנכסים יד שנייה שבהם התשלום מתבצע באופן מיידי, במקרה של פרויקט חדש יש לשלם בשלבים.
3. מע"מ בעת רכישת הדירה – 19% – ברכישת נכס חדש יש לשלם מע"מ, דבר שמייקר את העסקה באופן משמעותי.
4. חשיבות בדיקת הקבלן והיזם – יש לוודא שהקבלן והיזם הם גורמים אמינים עם ניסיון מוכח בפרויקטים דומים.
5. בחינת פוטנציאל השכרת הנכס – נכסים חדשים לרוב מבוקשים יותר, אך חשוב לוודא שהאזור מתאים לקהל היעד.
6. קבלת נסח טאבו אורכת מספר שנים – בניגוד לנכסים יד שנייה, שבהם הנסח זמין מידית, בנכס חדש ייתכן עיכוב משמעותי.
7. אין ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה בטאבו – יש לקחת בחשבון שהכסף מועבר לקבלן ללא ערבות בנקאית, מה שמצריך זהירות.
8. לא ניתן לקבל הלוואה מקומית – בנקים בקפריסין אינם מספקים משכנתאות לזרים, ולכן יש לדאוג למימון מראש.
9. רכישת ריהוט ומוצרי חשמל בנפרד – לרוב, דירות חדשות מגיעות ריקות ויש להוסיף תקציב לריהוט.
10. ביקוש גבוה יותר לשכירויות בנכסים חדשים – מאחר והשוק הקפריסאי מושך תושבים זרים, דירות חדשות נהנות מביקוש גבוה יותר.
11. אפשרות לקבלת מעמד תושבות (PR) – משקיעים הרוכשים נכס חדש למעל 300 אלף יורו יכולים להיות זכאים לקבלת תושבות קבע.
12. אוכלוסייה חזקה יותר לשכירות – הדיירים בנכסים החדשים הם לרוב בעלי יכולת כלכלית גבוהה יותר, דבר המפחית סיכון לשוכרים בעייתיים.

קניית נכס יד שנייה

1. רוב הנכסים נבנו לפני שנת 2000 ובמיקומים מרכזיים – מה שמאפשר גישה נוחה לאזורים מסחריים ולשירותים ציבוריים.
2. בדיקה יסודית של תשתיות הנכס – יש לבדוק היטב את הצנרת, האינסטלציה, מצב הגג, מערכת החשמל ומבנה הבניין.
3. קיום ועד בית ותחזוקת הבניין – חשוב לבדוק אם יש ועד בית פעיל ומהי רמת התחזוקה של השטחים הציבוריים.
4. אפשרות להשבחת ערך הבניין – אם מדובר בבניין ישן אך עם פוטנציאל לשיפור, שיפוץ עשוי להעלות את ערכו של הנכס.
5. בדיקת השכנים ונכונותם להשקיע בתחזוקה – בניין עם שכנים שמעוניינים לשפר את הנכס יכול להיות נכס משתלם יותר בטווח הארוך.
6. מיסוי נמוך יותר – נכסים ישנים לרוב כפופים למיסוי נמוך יותר בהשוואה לנכסים חדשים.
7. מחירים נמוכים יותר בהשוואה לנכסים חדשים – עלויות הרכישה לרוב זולות יותר, מה שמאפשר כניסה קלה יותר לשוק.
8. תשואה (ROI) גבוהה יותר – בגלל עלויות רכישה נמוכות יותר ופוטנציאל השבחה, ניתן להגיע לתשואה גבוהה יותר על ההשקעה.
9. לא ניתן לקבל מעמד תושבות (PR) – בניגוד לרכישת נכס חדש מעל 300 אלף יורו, רכישת דירה יד שנייה אינה מקנה זכאות לתושבות.
10. השבחת הנכס עשויה להיות מוגבלת – דירות ישנות לא תמיד משביחות בערך שלהן כמו דירות חדשות.
11. שיפוץ נדרש במקרים רבים – לרוב, יש צורך בהשקעה נוספת לצורך עדכון ושדרוג הנכס.
12. לרכוש אך ורק עם נסח טאבו – חשוב לוודא כי יש בעלות מסודרת על הדירה ולבדוק שהנסח נקי מחובות.
13. חתימת חוזה והעברת התשלום – התשלום מבוצע באופן מיידי עם קבלת המפתח, בניגוד לפרויקטים חדשים בהם התשלום מתבצע בשלבים.

סיכום

רכישת דירה בקפריסין היא החלטה אסטרטגית שיש לבחון בקפידה. נכס חדש מספק יתרונות כמו פוטנציאל השבחה ארוך טווח, אפשרות לקבלת תושבות ואוכלוסיית שוכרים יציבה יותר. מצד שני, נכס יד שנייה לרוב זול יותר, נמצא באזורים מבוקשים ומספק תשואה גבוהה יותר על ההשקעה. לכל אפשרות יש את היתרונות והחסרונות שלה, ולכן ההחלטה הסופית צריכה להתבסס על מטרות ההשקעה, התקציב, ורמת הסיכון שהמשקיע או הרוכש מוכנים לקחת.

אם אתם שוקלים לרכוש נכס בקפריסין, מומלץ להיעזר ביועצים, עורך דין מנוסה ולבצע בדיקות מקיפות לפני קבלת החלטה. מוזמנים להצטרף לקבוצת הוואטסאפ שלי להשקעות נדל״ן ורילוקיישן בקפריסין.